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土地と建物の一括譲渡と消費税

法人が保有する土地と建物を一括して5,000万円で売却しました。

契約書上、土地と建物の金額は区分されていない場合、申告上、売却代金を土地と建物に区分する必要があります。

この場合、区分の根拠として最も合理的と考えられているのは、土地と建物の時価の比で按分する方法です。

土地は消費税は非課税、建物は消費税が課税の取引です。

土地付建物の売買では、買主側は減価償却費を計上したいため建物代金を多くしたいと考え、逆に売主側は消費税の納税額を抑えたいため土地代金を多くしたいと考えます。

土地と建物の売却価額・取得価額を決定しなければ、正しい申告・納税ができません。

そこで、土地と建物の金額の具体的な按分方法が国税庁のホームページに例示されていて、①の時価の比で按分する方法が最も合理的と考えられています。

①譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分

②相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分

③土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む）を基にした按分

なお、それぞれの対価につき、所得税または法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

中古不動産の個人間売買の場合は、事業として行っていない限り、土地だけでなく、建物（戸建、マンション）も消費税が課税されません。

ただし、個人が消費税課税事業者であり、事業として土地建物の売買を行っている場合には、課税取引となりますので、注意が必要です。